Achiziția unei case este un eveniment important în viața oricui și deciziile luate în procesul de cumpărare ne pot afecta viața pentru mulți ani. Pentru mulți dintre noi casa este cel mai de preț activ pe care îl deținem.
Oricât de emoționant ar fi momentul achiziției, oricât de minunată ar fi îndeplinirea visului de a avea casa noastră, realitatea poate fi foarte dură dacă, în momentul cumpărării, nu suntem raționali și echilibrați.
Prezint mai jos etapele principale din achiziția unei case și câteva sfaturi folositoare în proces.
1. Pasul 1 - câtă casă îți permiți?
Acest pas este esențial pentru sănătatea financiară a familiei pentru următorii ani.
Teoretic calculul ar fi:
-
Prețul casei/apartamentului ar trebui sa fie maxim venitul familiei pe 4 ani.
Regula de calcul se “învârte” in jurul conceptului de siguranță financiară:
-
Rata creditului imobiliar nu trebuie sa fie mai mare decât 25% din venitul familiei.
Dacă familia are un venit lunar net de 10.000 lei / 2.000 Euro pe luna. Valoarea casei ar trebui să fie: 2000 12 4 = 96,000 Euro
BNR a impus un grad de îndatorare maxim de 40% in cazul creditelor ipotecare (respectiv 45% pentru creditele ipotecare destinate achiziționării primei locuințe). Pentru creditele in valută se acceptă un grad maxim de îndatorare de 20% din venitul total.
Gradul maxim de îndatorare este procentul maxim din venit care poate reprezenta rata creditului.
Și atunci de ce se recomandă ca rata sa nu fie mai mare de 25%?
Pentru ca in cazul creșterii dobânzilor, cum s-a întâmplat in 2022, de la 5% la 9%, rata creditului sa nu devină mai mult de 60% din veniturile familiei, ducând la niște situații dramatice.
2. Economisirea pentru avansul necesar.
Acesta este minim 20% din valoarea casei.
3. Economisirea pentru costurile de cumpărare (notar, taxe si altele).
Acestea sunt cam 2000 Euro dar ele variază în funcție de valoarea casei. Taxa de intabulare către Oficiul de Cadastru este 0,15% din prețul casei la care se adaugă taxele notariale. Aceste sunt conform unor grile și praguri.
Pașii 4 și 5 se parcurg în paralel.
Recomand minim 3-4 luni de vizionări înainte de a decide apartamentul preferat.
4. Discuția cu banca
Dacă ați parcurs pașii anteriori știți deja de ce sumă doriți. Acum se verifică la bancă eligibilitatea pentru împrumut.
Un lucru important de menționat, când este vorba de creditele ipotecare, este faptul ca ele se pot refinanța. De exemplu, în acest moment cea mai bună la creditele ipotecare este cam 5.9% pe an cu dobândă fixă pe 3-5 ani.
Dacă peste 2 -3 ani dobânzile vor scădea puteți refinanța creditul chiar in cadrul aceleiași bănci. Nu vrea banca unde aveți creditul mergeți la alta. Atâta timp cât situația financiară a solicitantului este bună banca nu va refuza. Între timp se fac plăți anticipate cu reducerea perioadei, pentru că primii ani ai creditului sunt esențiali.
5. Alegerea casei / apartamentului.
La acest pas aș vrea să menționez patru aspecte esențiale cărora ar trebui acordată o atenție deosebită:
- locația,
- structura de rezistență,
- vechimea imobilului
- vecinii.
Faianța, gresia și parchetul se pot schimba, dar acestea nu, trebuie să schimbi casa.
Nu vă grăbiți, vizionați cât mai multe apartamente, pentru a vă forma o idee clară despre ce vreți versus ce oferă piața. Aveți grijă la acei agenți imobiliari care pun presiune, e urgent, e ultimul, se dă. Țineți evidența apartamentelor vizionate, plusuri și minusuri la fiecare.
Evitați să vi se pună pata pe un apartament, mergeți la vizionări cu cineva mai cerebral, care nu va fi la fel de impresionabil. De preferat mergeți cu cineva cu experiență în zonă tehnică.
6. Alegerea notarului.
Este esențial ca notarul să fie al clientului și nu al vânzătorului. Rolul notarului este să asigure clientul că actele imobilului sunt în regulă și vânzarea este validă.
Dacă achiziționați un apartament de la un dezvoltator, mai ales dacă este încă în stadiul de execuție, contractul de vânzare-cumpărare trebuie verificat de un avocat.
7. Ante-contractul
Ante-contractul, acesta se face tot la notar, chiar daca costă extra. Nu se acordă avans către vânzător fără ante-contract semnat.
8.Contractul
Contractul, valoarea apartamentului trebuie trecută integral în contract, chiar dacă taxele sunt mai mari. Dacă ulterior sunt probleme legale cumpărătorul are dreptul la despăgubiri conform cu valoarea din contract.
